SAN DIEGO – Menara perkantoran di pusat kota San Diego di 530 B St. dijual seharga $27,5 juta dengan rencana untuk diubah menjadi apartemen dan kompleks apartemen East Village dijual seharga $82,2 juta.
Komunitas Ambient, yang berbasis di Encinitas, membeli gedung perkantoran di 530 B St. dan BDP Impact Real Estate, yang berbasis di Pennsylvania, membeli Apartemen Market Street Village di 699 14th St.
Wakil Presiden Eksekutif
JLL
Transaksi ini terjadi pada saat hanya ada sedikit aktivitas di pusat kota, meskipun menara perkantoran Symphony Towers pada bulan September dijual ke Formosa Ltd. yang berbasis di Orange County, tanpa ada rencana untuk mengubah penggunaannya.
Broker real estate mengatakan bahwa kesepakatan 530 B St. Aneh dan tidak mungkin banyak menara perkantoran di pusat kota akan diubah menjadi apartemen atau kondominium karena tidak sesuai.
Salah satu alasannya, sebagian besar menara di pusat kota memiliki fasad yang seluruhnya terbuat dari kaca, dan tidak mungkin menembusnya untuk membuat jendela yang bisa dioperasikan untuk tempat tinggal.
Wakil Ketua
Collier
Banyak juga yang memiliki pelat lantai besar yang tidak cocok untuk digunakan di rumah, kata Matt Carlson, wakil presiden eksekutif CBRE dan salah satu kepala CBRE US Capital Markets.
“Sangat sedikit menara di pusat kota kami yang dapat dikonversi. Mungkin ada satu atau dua orang lain yang bisa pindah agama,” kata Carlson.
Carlson, Hunter Rowe, Camille Doan, Matt Pourcho dan Anthony DeLorenzo mewakili penjual 530 B St., Swift Real Estate Partners yang berbasis di San Francisco.
Tantangan Konversi
Richard Gonor, wakil presiden eksekutif JLL di San Diego, mengatakan dengan ketatnya pasar pinjaman saat ini, investor sering kali enggan mengeluarkan uang untuk mengubah gedung perkantoran menjadi apartemen atau kondominium.
“Dengan konversi ini, risikonya lebih besar dibandingkan dengan gedung baru,” kata Gonor. “Dengan konversi, pada dasarnya Anda merobohkan bangunan dan menyatukannya kembali. Seringkali ada banyak hal yang tidak diketahui pada bangunan yang menambah kekhawatiran kami.”
Bolour Associates, yang berbasis di Beverly Hills, memberikan pinjaman akuisisi sebesar $16,5 juta untuk 530 B St., dengan alasan perubahan peraturan perizinan kota yang memungkinkan proyek tersebut disetujui dengan cepat.
Hubungi 530 B St. sebagai “aset piala pusat kota San Diego,” CEO Bolour Mark Bolour mengatakan bahwa “properti B Street mendapat manfaat dari kode yang baru saja diubah” untuk konversi kondominium di mana proyek tersebut tidak memerlukan persetujuan Dewan Kota.
Gonor mengatakan bahwa kemungkinan akan ada sedikit konversi bangunan di pusat kota, “tapi menurut saya tidak akan ada pergerakan besar menuju konversi di pasar pusat kota dalam tiga hingga lima tahun ke depan.”
Selesai pada tahun 1966 oleh First National Bank, gedung 24 lantai di 530 B St. memiliki luas lantai sekitar 10.000 kaki persegi yang dapat dengan mudah dibagi menjadi apartemen atau kondominium, kata Carlson.
Dalam kasus 503 B St. fasadnya terbuat dari beton dengan jendela tertutup dari lantai ke langit-langit yang dapat diganti dengan jendela yang bisa dioperasikan.
“Bagian tersulit dalam hidup setelah Anda mendapatkan pelat lantai adalah bagaimana Anda mendapatkan jendela yang bisa dioperasikan,” kata Carlson. “Anda tidak bisa begitu saja menembus dinding tirai kaca. Anda tidak bisa mengeluarkannya begitu saja.”
Meskipun fasad kaca cocok digunakan di kantor, namun jika menyangkut tempat tinggal, “orang menginginkan udara segar,” kata Carlson.
Dalam kasus 503 B St. fasadnya terbuat dari beton dengan jendela tertutup dari lantai ke langit-langit yang dapat diganti dengan jendela yang bisa dioperasikan.
'Masalah Nasional'
Bangunan tersebut awalnya menarik 16 penawar yang mengunjungi gedung tersebut, yang kemudian dipersempit menjadi lima untuk seleksi akhir, kata Carlson.
“Itu tidak mengubah fakta bahwa pasar berada dalam posisi sulit,” kata Carlson.
Carlson mengatakan beberapa menara perkantoran di pusat kota yang tidak dapat diubah kemungkinan akan terus memiliki tingkat kekosongan yang tinggi karena tuan tanah berjuang untuk mempertahankan penyewa atau menarik penyewa baru.
“Ada sangat sedikit permintaan untuk bangunan yang 65% disewakan dan kehilangan beberapa penyewa,” kata Carlson. “Bangunan yang kosong mempunyai tantangan.”
Gedung tersebut, 503 B St, “bisa saja merupakan gedung perkantoran, tetapi orang-orang ini mempunyai beberapa ide bagus untuk properti tersebut,” kata Carlson, dengan rencana untuk secara bertahap mengubahnya menjadi tempat tinggal ketika masa sewa kantor berakhir.
“Ada beberapa bangunan lain di pasar yang menurut saya bisa berbisnis. Harganya tidak terlalu menarik bagi penjual,” kata Carlson. “Ini bukan hanya masalah di pusat kota San Diego. Ini adalah isu nasional mengenai bangunan yang disewakan di bawah 80%.
Keduanya 503 B St. dan Symphony Towers dijual dengan kerugian.
Dalam kasus 503 B St., Swift Real Estate Partners yang berbasis di San Francisco membelinya seharga $57,7 juta pada tahun 2017.
Symphony Towers terakhir dijual pada tahun 2003 ke Irvine Company sebelum Formosa Ltd. membelinya.
Apartemen Desa Jalan Pasar
Meskipun tidak sedramatis penjualan konversi 530 B St., penjualan 229 unit Apartemen Market Street Village di 699 14th St. senilai $82,2 juta. by Equity Residential to BDP Impact Real Estate juga relatif jarang terjadi pada tahun ketika beberapa proyek residensial besar terjual.
“Belum banyak aktivitas dalam transaksi besar,” kata Kitty Wallace, wakil ketua Colliers.
Senior Associate Wallace dan Colliers Anna Kampling mewakili Equity Residential dan BDP Impact.
BDP berencana untuk mempertahankan Apartemen Market Street Village sebagai proyek dengan harga pasar tetapi dengan harga sewa yang terjangkau, yang merupakan ciri khas perusahaan, menurut Wallace.
“Mereka telah mencoba selama bertahun-tahun untuk mengakuisisi real estate di San Diego,” kata Wallace. “Ini adalah kelompok yang membeli barang di California utara dan Fresno. Mereka ingin berekspansi ke San Diego.”
Dibangun pada tahun 1990-an, kompleks tersebut telah terisi 90% pada saat penjualan dan penyewa akan diizinkan untuk tinggal, kata Wallace.
Wallace mengatakan BDP berharap dapat mengakuisisi lebih banyak properti residensial di San Diego.
“Jika seseorang datang dengan proyek hebat, kami akan benar-benar mempertimbangkannya,” kata Wallace, “Mereka berkomitmen untuk San Diego.”