Pasar Ilmu Hayati Pulih Perlahan

SAN DIEGO COUNTY – Tingkat kekosongan ruang ilmu hayati mencapai rekor tertinggi di beberapa wilayah San Diego County, terutama di pusat kota, namun hal ini tidak akan bertahan lama.

Pialang real estat komersial mengatakan pasar perlahan akan pulih, dan ada titik terang dalam gambaran suram ini.

Sebagian besar masalahnya adalah para pengembang membangun ruang laboratorium berlebih pada masa-masa sulit di tahun 2020 dan 2021 ketika ruang ilmu hayati berada pada harga yang mahal dan para pemilik gedung berlomba-lomba mengubah gedung perkantoran yang kosong menjadi gedung ilmu kehidupan.

Pada akhir kuartal ketiga tahun 2024, lowongan ilmu hayat secara keseluruhan adalah 18,3%, dan terus bertambah, menurut Cushman & Wakefield.

“Segala sesuatu yang direncanakan atau sedang dibangun akan selesai pada tahun 2025 dan pada dasarnya tersedia,” kata Taylor DeBerry, penasihat real estate ilmu hayati di JLL.

“Penyewa memiliki banyak properti yang dapat mereka pilih,” kata DeBerry. “Mungkin di masa lalu, mereka punya paling banyak dua atau tiga pilihan. Sekarang, mereka akan keluar dan mengunjungi antara 10 dan 20 properti.”

Kabar baiknya adalah pendanaan modal ventura untuk perusahaan ilmu hayat “telah melampaui tingkat sebelum pandemi dengan pengumpulan $3,3 miliar hingga saat ini,” kata Brian Starck, wakil ketua eksekutif Cushman & Wakefield.

Namun, Starck mengatakan jumlah penawaran mengalami penurunan.

“Perusahaan-perusahaan VC menjadi lebih selektif, berfokus pada perusahaan-perusahaan dengan tim eksekutif yang berpengalaman dan ilmu pengetahuan yang telah terbukti, terutama dalam uji klinis tahap akhir – sehingga semakin mengurangi risiko mereka,” kata Starck.

Pasar yang Kuat

DeBerry mengatakan perusahaan yang mencari ruang menginginkan proporsi yang lebih besar dibandingkan masa lalu. “Kami sebenarnya melihat tren di mana rata-rata ukuran transaksi di San Diego tahun ini melebihi 30.000 kaki persegi, sedangkan secara historis, kami telah melihat 17.000 kaki persegi, terutama sebelum COVID.”

Tidak termasuk pusat kota, Lembah Sorrento memiliki tingkat kekosongan tertinggi yaitu 32,1%. diikuti oleh Sorrento Mesa sebesar 22,6%, Cushman & Wakefield melaporkan.

Di pusat kota, tingkat kekosongan mendekati 90%, menurut Starck, karena proyek-proyek baru, seperti RaaD, mulai beroperasi tanpa penyewa dan Kampus Horton akan segera menyusul.
Dalam jangka pendek, hal ini merugikan, tetapi pandangan jangka panjang lebih menguntungkan.

“Penyewa ilmu hayati kemungkinan akan terus mempertimbangkan proyek di pusat kota,” kata Starck. “Seiring dengan meningkatnya penyerapan di pasar inti San Diego, pusat kota akan menjadi pilihan yang semakin menarik bagi penyewa,” kata Starck. “Hanya dibutuhkan satu perusahaan perintis untuk memanfaatkan potensi pusat kota sebagai pasar pusat ilmu hayati yang menyerupai semangat perkotaan di kota seperti Boston.”

DeBerry mengatakan dia memperkirakan pasar real estate ilmu hayati pada tahun 2025 akan hampir sama dengan tahun 2024.

“Ini saat yang tepat untuk menjadi penyewa di pasar. Kami akan berada di pasar ini di masa mendatang,” kata DeBerry. “Diperlukan waktu beberapa tahun sebelum kita mencapai keseimbangan pasar.”

Untuk menarik penyewa, Starck mengatakan bahwa ia mengharapkan tuan tanah menawarkan konsesi sementara, “seperti sewa gratis, tunjangan perbaikan penyewa, dan tunjangan pindah” sambil mempertahankan harga sewa yang terdaftar tidak berubah, untuk mengantisipasi pemulihan pada akhirnya.

Dengan adanya kelebihan ruang di pasar saat ini, “konsesi semacam ini menjadi lebih umum ketika tuan tanah mencoba mengisi kekosongan mereka,” kata Starck.